Het nieuw te formeren kabinet heeft zijn plannen gepresenteerd om Nederland weer slagvaardig, leefbaar en weerbaar te maken. Een van de grootste uitdagingen daarbij is het vlot trekken van de woningmarkt. Stijgende huizenprijzen, een structureel tekort aan betaalbare woningen, lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en ingrijpende demografische ontwikkelingen maken een grondige herbezinning op het woonbeleid van de afgelopen decennia onontkoombaar.
Hoewel de coalitievoornemens zonder meer ambitieus zijn, richten zij zich vooral op het wegnemen van drempels om het bouwvolume op te voeren. Hoe deze plannen gefinancierd moeten worden, blijft vooralsnog onduidelijk. Op de instandhouding van de hypotheekrenteaftrek kom ik later uitvoerig terug. Duidelijk is echter dat meer nodig is. In dit artikel reik ik concrete ideeën aan voor een eerlijk, uitvoerbaar en toekomstbestendig woonbeleid.
Voor een goed inzicht in deze materie is het belangrijk stil te staan bij een aantal feiten en omstandigheden:
Sinds 2010 zijn de huizenprijzen gemiddeld met meer dan 100% gestegen, terwijl de inflatie in dezelfde periode ongeveer 50% bedroeg.
Het woningtekort is met ongeveer 400.000 woningen toegenomen: van een overschot rond 2010 naar een extreme krapte in 2025.
Woningcorporaties zijn sinds 2013, door de invoering van de verhuurdersheffing (de belastingheffing op grootschalige verhuur van sociale huurwoningen) en de uitholling van hun mandaat, niet langer in staat geweest hun maatschappelijke rol effectief te vervullen.
De wachttijden voor sociale huurwoningen liggen in grote delen van de Randstad tussen de 3,6 jaar (Rotterdam) en 16 jaar (Amsterdam/Zaanstad).
Het woningaanbod sluit steeds slechter aan bij veranderende woonbehoeften als gevolg van vergrijzing en veranderende gezinssamenstelling, terwijl ook eisen rond energiezuinigheid een steeds grotere rol spelen.
Trage en complexe vergunningsprocedures – onder meer door stikstofproblematiek, bezwaren van omwonenden en andere (indirecte) belanghebbenden – zorgen voor aanzienlijke vertraging voordat de bouw daadwerkelijk kan starten.
Ook nadat vergunningen zijn verleend, duren bouwtrajecten steeds langer; sinds 2015 is de gemiddelde doorlooptijd met 34% toegenomen.
De bouwkosten zijn met 50% gestegen ten opzichte van 2015, terwijl de inflatie in die periode ongeveer 35% bedroeg. De kavelprijs per vierkante meter woonoppervlakte steeg zelfs met 86%.
Achtergronden
De woningvoorraad is sinds 2010 met ongeveer 14,5% gegroeid. In dezelfde periode nam het aantal eenpersoonshuishoudens echter toe met bijna 27%. Ook het aantal meerpersoonshuishoudens groeide (ongeveer 7%), terwijl het gemiddeld aantal personen per huishouden daalde. Deze verschuivingen hebben grote gevolgen voor de omvang en kwaliteitseisen die aan de woningvoorraad worden gesteld. Dat was grotendeels voorzienbaar, van een verrassing kan dan ook geen sprake zijn. Reeds vóór 2010 werd in beleidsstukken – bijvoorbeeld in Haaglanden in 2003 – expliciet gewezen op de noodzaak van flexwonen, starterswoningen, seniorenhuisvesting en studentenhuisvesting.
Eveneens voorzienbaar was dat het uithollen van zowel de financiële draagkracht als het mandaat van woningcorporaties juist de meest kwetsbare groepen op de woningmarkt zou raken. Sinds 2010 is het aandeel woningen in bezit van corporaties met meer dan 11% afgenomen. Dit gat is deels gevuld door andere verhuurders, maar daarmee is de kwaliteit en samenhang van woonomgevingen afhankelijk geworden van door winst gedreven institutionele en particuliere beleggers. In de sociale huursector zien zij, door puntensystemen en fiscale en huurmaatregelen, weinig brood. De recente uittocht van particuliere verhuurders aan de onderkant van de markt fungeert inmiddels als startschot voor jonge starters – vaak met hulp van hun ouders – om goedkopere koopwoningen, al dan niet als klusobject, op te kopen. Daarmee wordt de huurmarkt verder onder druk gezet.
Woningcorporaties boden decennialang betaalbare en kwalitatief goede huisvesting aan lagere inkomensgroepen. Het omslagpunt lag in 1989, toen met de nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ de kiem werd gelegd voor meer marktwerking in de volkshuisvesting. Doel was een einde te maken aan de hoge kosten van huursubsidies en leningen op de rijksbegroting. De daaropvolgende wetgeving mondde uit in sociale en financiële misstanden bij corporaties, wat in 2013 voor de toenmalige minister aanleiding was het systeem rigoureus om te gooien. Het resultaat was dat de toegang tot betaalbare huurwoningen aan de onderkant van de markt vrijwel op slot ging. De rekening daarvan wordt nu gepresenteerd. Sommigen zien in deze woningnood zelfs een voedingsbodem voor populisme en maatschappelijke instabiliteit.
Een bijkomend probleem vormt de toenemende budgettaire druk op de rijksbegroting, zoals geschetst in de Miljoenennota 2026. Meerdere ontwikkelingen spelen hierbij een rol. De vergrijzing vergroot de kloof tussen premie-inkomsten en AOW-uitgaven. Sinds 2022 is de hypotheekrente substantieel gestegen, waardoor de hypotheekrenteaftrek zwaarder op de begroting drukt. Deze aftrek werkt bovendien prijsopdrijvend: hogere prijzen leiden tot hogere hypotheken en daarmee tot hogere fiscale subsidies. Daarbovenop komt de noodzaak om, in het licht van geopolitieke ontwikkelingen en het streven naar strategische autonomie binnen Europa, meer middelen vrij te maken voor defensie en andere publieke taken.
Gezamenlijk maken deze ontwikkelingen het vinden van budgettaire ruimte voor een structurele aanpak van de woningmarkt complexer. Toch geldt dat elke oplossing sociaal verantwoord, maatschappelijk evenwichtig en financieel én praktisch uitvoerbaar moet zijn. In het verleden zijn grote fouten gemaakt die om correctie vragen. Huurders besteden gemiddeld een aanzienlijk groter deel van hun inkomen aan woonlasten dan eigenaar-bewoners. De fiscale bevoordeling van eigen woningbezit speelt hierin een onmiskenbare rol. Tegelijkertijd is eigen woningbezit, mede door de prijsontwikkeling, de belangrijkste manier geworden om vermogen op te bouwen.
Aan de onderkant van de woningmarkt is vooral volume nodig. Instromers moeten daadwerkelijk toegang krijgen tot de markt. Afhankelijk van levensfase en omstandigheden gaat het daarbij om kleinere zelfstandige woningen of gedeeldewoonvormen met gemeenschappelijke voorzieningen. In de koopmarkt is daarentegen vooral behoefte aan maatwerk en flexibiliteit.
Huurmarkt
Juist aan de onderkant van de woningmarkt zijn woningcorporaties de aangewezen regiepartij. Zij hebben de taak sociale huisvesting te realiseren en zijn het beste in staat de randvoorwaarden te scheppen waaronder dit mogelijk is. Voorwaarde is wel dat de beperkingen die sinds 2013 aan deze sector zijn opgelegd, volledig worden teruggedraaid. Met de afschaffing van de verhuurdersheffing in 2023 is een belangrijke eerste stap gezet. In de tien jaar daarvoor werd bijna €14 miljard onttrokken aan het investeringsvermogen van corporaties. Het had een ontwrichtend effect op de sociale huisvesting dat tot op de dag van vandaag doorwerkt.
Daarnaast is het noodzakelijk dat corporaties hun projecten kunnen financieren uit meer bronnen dan alleen vreemd vermogen. Op dit moment bestaat de financiering voor 85% uit vreemd vermogen, wat hoog is. In het verleden speelden corporaties een belangrijke rol in het realiseren van gemengde projecten, waarin sociale huur, vrije huur en koop elkaar versterkten. De opbrengsten uit niet-sociale segmenten maakten het mogelijk de kerntaak betaalbaar te houden. Die ruimte moet terugkeren.
Voorts zou het wenselijk zijn dat pensioenfondsen, onder overheidsgarantie, een bescheiden deel van hun vermogen – bijvoorbeeld 2% – investeren in een hypotheekbank voor woningcorporaties. Dit kan, onder uniforme voorwaarden, een solide financieringsbasis bieden voor de immense opgave waar corporaties voor staan.
Dit alles biedt echter geen oplossing voor de korte termijn. De woningcrisis vraagt om snelle maatregelen die zichtbaar maken dat beleidsmakers de urgentie erkennen. Gebeurt dat niet, dan profiteren de populisten. Tegelijkertijd moet worden erkend dat snelle oplossingen vaak kwalitatief minder hoogwaardig en minder duurzaam zijn. Woningzoekenden zullen bereid moeten zijn tijdelijk genoegen te nemen met minder. Leegstaande gebouwen, waaronder kantoren, moeten waar mogelijk worden getransformeerd naar woonruimte. Dat vergt middelen, bestuurlijke moed en creativiteit. Nood breekt wet.
Eigen woningbezit
De hypotheekrenteaftrek vormt een belangrijke oorzaak van oplopende begrotingslasten en draagt bij aan de stijgende prijzen van koopwoningen. In haar huidige vorm is deze regeling onhoudbaar, hoezeer bepaalde politieke partijen haar ook blijven verdedigen. Rentefluctuaties en prijsstijgingen maken de regeling tot een te groot budgettair risico.
De discussie over de hypotheekrenteaftrek leidt echter af van een fundamenteler probleem. Niet het principe van aftrekbaarheid is het kernprobleem – het is redelijk kosten aftrekbaar te maken wanneer opbrengsten worden belast. De kern zit in de uiterst lage fiscale waardering van het woongenot van de eigen woning (eigenwoningforfait). Tot een WOZ-waarde van €1.350.000 wordt dit woongenot slechts voor 0,35% in de inkomstenbelasting betrokken. Meer dan 97% van de woningen valt onder deze grens. Waar huurders een hoge prijs betalen voor woongenot, worden eigenaar-bewoners fiscaal ontzien. Dit leidt tot een schrijnende ongelijkheid ten opzichte van andere vormen van vermogen en tot een feitelijke discriminatie van huurders.
Beleggers in huurwoningen realiseren, na (eigenaars)kosten, een rendement van ongeveer 3%. Dat rendement is feitelijk een afgeleide van de prijs die huurders (uit hun netto-inkomen!) betalen voor woongenot. Onder de huidige regelgeving worden bedoelde beleggers in box 3 echter belast tegen een fictief rendement van 6%. Het fictieve rendement is het rendement dat de belastingwet in aanmerking neemt om het belastbare inkomen te bepalen over verschillende soorten vermogen (beleggingen (6%), spaargeld (1,28%) en schulden (2,7%)). Het woongenot van de eigenaar-bewoner wordt daarentegen nauwelijks in de heffing betrokken (namelijk slechts tegen genoemde 0,35%). De fiscale behandeling van een economisch vergelijkbare prestatie (woongenot) loopt daarmee dus extreem uiteen.
Een voorbeeld kan helpen dit nader te verduidelijken. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €400.000 bedraagt de belastingdruk voor de eigenaar-bewoner €525 (€400.00 x 0,35% x 37,5%), terwijl de heffing over eenzelfde waarde in box 3 leidt tot een belastingdruk van €8.640 (€400.000 x 6% x 36%). Dit is meer dan een factor zestien verschil, wat in dit verband echt disproportioneel is. De lage waardering van woongenot vormt daarmee een subsidie die wel heel zwaar op de schatkist drukt. Als je daarbij in aanmerking neemt dat de huurder zijn huur uit zijn netto-inkomen betaalt (bij een gemiddelde maandhuur van €850 is dat €1.360 bruto), dan wordt duidelijk dat sprake is een te grote bevoordeling van de eigenaar-bewoner van onroerend goed.
Daarom zijn aanpassingen noodzakelijk. Ik doe hiervoor enige voorstellen. Daarbij maak ik onderscheid tussen instappers en overige woningbezitters.
Instappers
Voor instappers – huishoudens die gedurende de eerste tien jaar hun eerste woning bewonen – geldt een beschermend regime. Tot de gemiddelde WOZ-waarde (€400.000) wordt de woning belast in box 1. Het eigenwoningforfait gaat omhoog, en wordt vastgesteld op 50% van het in box 3 in aanmerking te nemen rendement dat geldt voor (verhuurd) onroerend goed (zie hieronder). De hypotheekrente blijft onder dezelfde voorwaarden als nu gelden, aftrekbaar tot maximaal de aankoopwaarde. Voor het deel boven deze grens geldt box 3.
Om de invloed van hoge grondprijzen bij nieuwbouw te verlichten, moeten gemeenten instappers de mogelijkheid bieden grond in erfpacht te verkrijgen (wat de totale aankoopsom verlaagt), onder drempelverlagende en transparante voorwaarden. Afkoop mag niet eerder dan na tien jaar plaatsvinden.
Na tien jaar vindt in vier gelijke stappen de overgang plaats naar het regime voor overige woningbezitters.
Overige woningbezitters
Voor overige woningbezitters wordt de eigen woning belast in box 3, tegen een rendement dat beter aansluit bij het reële rendement op huurwoningen. Om uitvoeringsproblemen te beperken kan dit rendement worden vastgesteld op bijvoorbeeld 80% van het gemiddelde marktrendement op huurwoningen. Indien is voldaan aan de regels die nu ook gelden voor hypotheekrenteaftrek, blijft betaalde hypotheekrente aftrekbaar. Winst gerealiseerd op de verkoop van de eigen woning (ook bij instappers) kan worden doorgeschoven bij de aankoop van een nieuwe woning.
De overgang naar dit nieuwe systeem dient geleidelijk te verlopen. Om marktverstoringen te voorkomen, dient de transitie naar het nieuwe systeem stapsgewijs plaats te vinden.
Een (wellicht eenvoudiger) alternatief is een algemene regeling die geldt voor alle woningbezitters tot de gemiddelde WOZ-waarde (zoals beschreven voor instappers), met een box 3-heffing voor het meerdere volgens de hierboven voor overige woningbezitters geschetste methodiek. Een voorbeeld ter verduidelijking. Stel dat de WOZ-waarde van een woning €600.000 is, dan valt daarvan €400.000 in box 1 en €200.000 in box 3. Als op die woning een hypotheekschuld rust van €500.000 dan is de rente daarover voor 4/6 (maximale WOZ-waarde box 1/totale WOZ-waarde) aftrekbaar in box 1, en het restant in box 3.
Tot slot
Met deze voorstellen wordt de ongelijkheid tussen huurders, eigenaar-bewoners en beleggers aanzienlijk verminderd. Fiscale prikkels gaan minder domineren, de woningmarkt ontwikkelt zich evenwichtiger en toekomstige generaties worden niet langer opgezadeld met de gevolgen van achterhaald beleid. Lasten en lusten worden eerlijker verdeeld. Ik zeg: doen!